Адвокаты Коллегии адвокатов "ЮрИнтерКонсалтинг" осуществляют свою правозащитную деятельность на рынке юридических услуг Московского, Северо-Кавказского, Дальневосточного регионов, а также Европейского Союза непрерывно вот уже более 22 лет - с даты основания Коллегии 12 мая 2003 года.
Коллегия входит в рейтинг адвокатских образований Федеральной палаты адвокатов России и группы "Вета" при составлении ежегодного исследования по стоимости юридической помощи в России в части московского региона (https://veta.expert/projects/research/, // № 93 с.98 "Стоимость юридических услуг по представлению интересов в судах. Исследование 2024 года").
Мы обращаемся к Вам с настоящим предложением, так как в нём назрела самая насущная необходимость.
В последнее время в отечественной практике широкое распространение получила так называемая "бабушкина схема", в которой сразу же или через некоторое время после сделки с дорогой недвижимостью оказывается, что её продавец на момент сделки якобы находился под психологическим давлением неких мошенников, не имел действительного намерения продавать свою квартиру, и эта квартира изымается судом у добросовестного приобретателя по иску "обманутого" продавца.
Вызвавшее широкий общественный резонанс дело "Долиной-Лурье" и не менее резонансное Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 16.12.2025 г. № 5-КГ25-174-К2 по этому делу в глазах обывателей якобы "решили" проблему, и покупателю вернули квартиру. Однако это весьма оптимистичный взгляд на это дело, который не соответствует реальной картине: если внимательно изучить приведённое определение Верховного Суда РФ, можно видеть, что суд признал право на квартиру за покупателем только по той причине, что в ходе состязательного процесса в суде первой инстанции (Хамовнический районный суд г. Москвы) продавец жилья Л.Долина уклонилась от личного участия в деле, а также отказалась (дважды) от назначения и проведения по делу судебной медицинской психиатрической экспертизы. Повернись дело иным образом, квартира могла бы остаться за Долиной, а покупатель - с убытками. Предписанная законом двусторонняя реституция, предусматривающая обязанность продавца возвратить покупателю деньги в случае признания сделки недействительной, на практике никак не защищает покупателя, так как продавцы к моменту реституции, как правило, не имеют на руках необходимых денежных средств для возврата (или уклоняются от их уплаты), а квартира изымается у покупателя в любом случае.
Таким образом, "бабушкина схема" отнюдь не искоренена из российской практики.
Связана эта мошенническая схема в первую очередь с доминирующими сейчас на рынке механизмами пассивной защиты интересов покупателя недвижимости, отсутствием действенных механизмов активного правового сопровождения сделок, а также последующей их активной защиты. Не секрет, что зачастую сами продавцы являются соучастниками схем хищений денежных средств покупателей, организованных подобным образом. В этих условиях пассивная защита сделки в виде простого сбора и анализа документов неэффективна.
Титульное страхование, которое осуществляется также по требованию банков, предполагает страховой тариф в размере от 0,15% до 1 % от страховой стоимости имущества (от цены договора купли-продажи) в год и помогает не всегда. Хотя бы потому, что часто страховщики отказываются принимать этот риск на страхование. Также оценка страхового риска производится исходя из пассивной методики (оценка по документам).
Нельзя не отметить, что страхующий титул недвижимости страховщик (по цене купли-продажи) никак не принимает на себя ответственность за стоимость неотделимых улучшений (как правило, стоимость ремонта квартиры), которые привнесёт покупатель жилья в период "спокойного" владения имуществом, то есть до получения иска от якобы обманутого продавца.
Адвокаты нашей коллегии на основании своего более чем 20-летнего опыта работы по ведению споров на рынке недвижимости и земельных споров (Москва и Московская область, Франция) разработали алгоритм двойной защиты покупателя и титула на недвижимость:
- алгоритм действия адвоката как представителя Покупателя (или риэлтора/страховщика титула) в ходе организации и проведения сделки с недвижимостью, включая, но не ограничиваясь проверкой её юридической чистоты по документам, интервьюирование Покупателя до момента и в ходе проведения сделки, проведение комплекса иных проверочных мероприятий;
- включение в условия сделки нормы о правовой защите адвокатами покупателя титула недвижимости в течение периода оспоримости сделки (один год с даты её совершения) и сверх такого периода (в течение общеискового срока давности - трех лет) в случае предъявления претензий третьими лицами.
Стоимость такой юридической помощи составит от 0,2% до 1,5% от цены приобретаемой недвижимости, но существенно (кратно) ограничит риск и покупателя недвижимости, и страховщика, который принимает риск оспаривания титула на страхование.
уголовное право (экономические преступления)
